Lekkage door de bovenbuur: wie is aansprakelijk voor de schade?

Dit is het punt waarop de meeste burenruzies stranden. Dat het water uit de woning boven je komt, betekent niet dat je bovenbuur aansprakelijk is. De Nederlandse wet kent geen risicoaansprakelijkheid voor bewoners onderling.

Er zijn twee routes waarlangs hij wel moet betalen. De eerste is schuld: hij liet de kraan lopen, hij ging weg met de wasmachine aan, hij boorde in een leiding. Dat valt onder artikel 6:162 BW, de onrechtmatige daad.

De tweede is de gebrekkige zaak van artikel 6:174 BW. Was de leiding van hem, en voldeed die niet aan de eisen die je eraan mag stellen, dan is hij aansprakelijk ook zonder dat hem iets te verwijten valt. Een leiding die simpelweg oud werd valt daar meestal buiten.

Dit voelt tegennatuurlijk maar het is de snelste weg. Je inboedelverzekering dekt waterschade aan jouw spullen, ongeacht wie het heeft veroorzaakt. Je opstalverzekering dekt schade aan de woning zelf als je eigenaar bent.

De verzekeraar keert uit en gaat daarna zelf kijken of hij het kan verhalen. Dat is zijn werk en hij is er beter in dan jij, want hij heeft de dossiers en de juristen.

Ondertussen hoef jij niet maandenlang met een natte vloer te zitten wachten tot iemand toegeeft. En je houdt de verhouding met je buren heel, wat op de lange termijn meer waard is dan gelijk krijgen.

De lekkage zelf is één ding, wat het water onderweg kapotmaakt is een ander. Dat tweede heet gevolgschade, en daar loopt de discussie meestal op vast: het herstel van de leiding kost een paar honderd euro, de laminaatvloer eronder een paar duizend.

De verdeling is minder ingewikkeld dan hij lijkt. Alles wat van jou is en los in huis staat, valt onder je inboedelverzekering: vloerbedekking, meubels, apparatuur. Alles wat aan het gebouw vastzit, valt onder de opstalverzekering, en in een appartementencomplex is dat de collectieve opstalpolis van de VvE.

Twee dingen bepalen of je de schade vergoed krijgt en ze hebben allebei met bewijs te maken. Fotografeer alles vóór je gaat drogen of opruimen, en laat het lek vaststellen door iemand met een rapport. Een verzekeraar die alleen jouw verhaal heeft, keert uit op basis van jouw verhaal, en dat pakt zelden royaal uit.

• Vloerbedekking, meubels en apparatuur: jouw inboedelverzekering.
• Gestucte plafonds, wanden en vaste kasten: de opstalverzekering, in een complex die van de VvE.
• Waardevermindering van je woning: niet verzekerd, alleen te verhalen bij aantoonbare schuld.
• Vervangende woonruimte tijdens het drogen: staat in sommige inboedelpolissen, kijk het na voordat je boekt.
• Eigen risico: dat blijft van jou, ook als de buur uiteindelijk aansprakelijk blijkt.

De volgorde hieronder is belangrijk. Bewijs verdwijnt: water droogt op, plekken vervagen, en een monteur die de leiding repareert haalt daarmee ook het bewijs weg.

1. Draai de hoofdkraan dicht als het water blijft komen. In een appartement zit die vaak in de meterkast of bij de watermeter.
2. Zet de stroom uit in de getroffen ruimte als er water bij een stopcontact of een plafondlamp komt.
3. Fotografeer alles voordat je opruimt. Het plafond, de vloer, de spullen, en de plek waar het water vandaan komt.
4. Bel bij je bovenbuur aan en vraag of de kraan of de wasmachine dicht kan. Doe dat als melding, niet als beschuldiging.
5. Meld het bij je eigen verzekeraar, dezelfde dag. De meeste polissen eisen melding binnen een korte termijn.
6. Woon je in een appartement, meld het dan ook bij de VvE, ook als je denkt dat het niet aan een gedeelde leiding ligt.

De splitsingsakte bepaalt het, en die is per gebouw anders. De hoofdregel in de meeste akten: leidingen die meerdere appartementen bedienen zijn gemeenschappelijk, leidingen achter jouw eigen afsluiter zijn van jou.

Een standleiding of een schacht is dus vrijwel altijd de VvE. De aansluiting van jouw eigen wasmachine is dat vrijwel nooit. Zit het ertussenin, kijk dan in de akte en niet in de folder.

De VvE heeft een opstalverzekering die het hele gebouw dekt. Bij twijfel is het altijd goed om het daar te melden, ook als achteraf blijkt dat het jouw leiding was.

• Standleiding, schacht, dak, gevel: gemeenschappelijk, dus VvE
• Leiding achter jouw eigen kraan of afsluiter: privé
• Vloerafwerking en inbouw die jij hebt aangebracht: privé
• Twijfel: eerst de splitsingsakte, dan pas de discussie

Lekkage opsporen is vaak duurder dan de reparatie zelf, want de leiding zit ergens waar je hem niet ziet. Dit zijn de richtprijzen die wij aanhouden.

Richtprijzen 2026 inclusief btw. Voorrijkosten komen er vaak los bij: €20 tot €40 per bezoek.

Niet elke natte plek is een lekkage, en een monteur laten komen voor condens is zonde van je geld.

Een vochtplek die alleen in de winter verschijnt en meebeweegt met koud weer is meestal condensatie. Een plek die groeit terwijl er niemand doucht en geen regen valt, is dat niet.

• Plek verandert niet in twee dagen bij droog weer: waarschijnlijk oud en al hersteld
• Alleen na een bui: dan is het de gevel of het dak, niet de bovenbuur
• Alleen na douchen boven je: dan is het de kitrand of de doucheafvoer
• Groeit zichtbaar per uur: hoofdkraan dicht en meteen bellen