Cv-ketel kapot in een huurwoning: wie betaalt de reparatie?
Bronnen nagelopen op 30 augustus 2026
De verhuurder betaalt. Onderhoud, reparatie en vervanging van de cv-ketel zijn verhuurderszaken, want de ketel hoort bij de woning en niet bij jou. Wat de huurder zelf doet en betaalt staat in het Besluit kleine herstellingen: water bijvullen, ontluchten, de waakvlam aansteken en de thermostaatbatterij vervangen. Alles daarboven is voor de verhuurder, tenzij jij de schade zelf hebt veroorzaakt.
Lees de tekst van de video
Je cv-ketel doet het niet, en je verhuurder zegt dat jij het maar moet regelen. Klopt dat eigenlijk wel?
Nou, dit is alles wat jij als huurder hoort te doen: water bijvullen, je radiatoren ontluchten, de waakvlam aansteken, en de batterij van je thermostaat.
De rest is voor je verhuurder. Het onderhoud, de reparatie, en de vervanging. Ook als die ketel twaalf jaar oud is, want ouderdom is geen schuld.
Meld het schriftelijk en hou die datum vast. Na zes weken kun je naar de Huurcommissie voor huurverlaging.
Iemand nodig voor loodgieter?
Plaats gratis je klus. Professionals reageren met hun eigen prijs en je kiest zelf. Je geld staat veilig tot je akkoord geeft.
De grens ligt bij het Besluit kleine herstellingen
Artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat de huurder de kleine herstellingen betaalt. Wat daar precies onder valt is niet aan uitleg overgelaten: het staat in een aparte lijst bij dat artikel, het Besluit kleine herstellingen. Die lijst is limitatief, dus wat er niet in staat is voor de verhuurder.
Bij de cv-installatie noemt het besluit vier dingen die van jou zijn: het bijvullen van het water, het ontluchten van de radiatoren, het aansteken van de waakvlam en het vervangen van de batterij van de thermostaat. Dat is de hele lijst.
De ketel die stukgaat, het expansievat dat het begeeft, de pomp die vastloopt, de warmtewisselaar die verkalkt: geen daarvan staat erin, dus geen daarvan is voor jou.
- Water bijvullen: huurder
- Radiatoren ontluchten: huurder
- Waakvlam aansteken: huurder
- Thermostaatbatterij vervangen: huurder
- Jaarlijks onderhoud, reparatie en vervanging: verhuurder
Jaarlijks onderhoud is ook voor de verhuurder
Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Sommige verhuurders zetten in het huurcontract dat de huurder het onderhoudsabonnement betaalt. Dat mag alleen als het als servicekosten is afgesproken en apart in rekening wordt gebracht; als gewone onderhoudsplicht kan het niet op jou worden afgeschoven.
Staat er zo'n bepaling in jouw contract, dan is die niet automatisch geldig. Bij een geschil kijkt de Huurcommissie naar wat er feitelijk wordt geleverd en of het bedrag redelijk is, niet naar wat er is opgeschreven.
Praktisch: vraag altijd wanneer de ketel voor het laatst is onderhouden. Een ketel die vijf jaar niet is nagekeken gaat niet stuk door jouw toedoen, en dat is precies het argument dat je nodig hebt als de verhuurder de rekening bij jou probeert te leggen.
Wanneer het toch voor jouw rekening komt
Er is één uitzondering en die is smal: schade die jij hebt veroorzaakt. Artikel 7:218 BW legt de aansprakelijkheid voor schade bij de huurder, maar met een belangrijke draai. De huurder wordt vermoed de schade te hebben veroorzaakt, behalve bij brandschade en schade aan de buitenkant.
Dat vermoeden is weerlegbaar. Een ketel die na twaalf jaar de geest geeft is ouderdom en geen schuld, en dat hoef jij niet te bewijzen met een rapport. Een ketel die kapotgaat omdat jij er met een boor doorheen bent gegaan is een ander verhaal.
Wordt het een discussie, houd dan vast aan de leeftijd van de ketel en aan het onderhoudsverleden. Dat zijn feiten die niet van jouw woord afhangen.
Wat je doet als de verhuurder niet reageert
Een kapotte cv-ketel in de winter is een gebrek waar je niet weken op hoeft te wachten. De route is vastgelegd en het loont om hem in deze volgorde te lopen, want elke stap bouwt op de vorige.
- Meld het gebrek schriftelijk. Een appje of een mail is genoeg, maar zorg dat er een datum aan hangt. Bel je alleen, dan bestaat de melding later niet.
- Geef een redelijke termijn. Bij verwarming in de winter is dat dagen en geen weken; noem in je bericht een concrete datum.
- Reageert de verhuurder niet, stuur dan een ingebrekestelling. Dat is gewoon een tweede bericht waarin staat dat je de verhuurder in gebreke stelt en welke termijn daarvoor geldt.
- Doe daarna een huurverlagingsverzoek bij de Huurcommissie. Vanaf de melding kan de huur worden verlaagd zolang het gebrek er is.
- Bij acuut gevaar of geen warm water in de winter mag je zelf een monteur bellen en de kosten verrekenen. Doe dat pas na stap 3 en bewaar de factuur.
Hoe snel moet de verhuurder het oplossen?
De wet noemt geen aantal dagen. Wat er staat is dat de verhuurder een gebrek moet verhelpen zodra jij het hebt gemeld, en bij een kapotte verwarming in het stookseizoen is dat naar maatstaven van redelijkheid een kwestie van dagen en niet van weken. Een ketel die in november stilstaat is een ander gebrek dan diezelfde ketel in juli.
De termijn die er wél toe doet is die van de Huurcommissie: zes weken na je schriftelijke melding mag je de zaak aan hen voorleggen. Die zes weken beginnen te lopen op de dag dat je het meldt, dus meld het schriftelijk en bewaar dat bericht. Een appje aan de beheerder telt ook, zolang je het kunt terugvinden.
Duurt het langer, dan hoeft de verhuurder je geen hotel te betalen, maar wel een werkbare tussenoplossing. In de praktijk zijn dat elektrische kachels, en die hoort de verhuurder te leveren of te vergoeden. Vraag er expliciet om en zet het in dezelfde mail, want ongevraagd komt het bijna nooit.
- Meld het gebrek schriftelijk en noteer de datum. Dit is de dag waarop de zes weken beginnen.
- Vraag in diezelfde melding om een tussenoplossing voor de warmte, en noem de kamers die onverwarmd zijn.
- Krijg je binnen een week geen reactie, stuur dan een herinnering met verwijzing naar je eerste bericht.
- Is het na zes weken nog niet opgelost, dien dan een verzoek tot huurverlaging in bij de Huurcommissie.
- Bewaar alle facturen van vervangende verwarming: die kun je bij de huurverlaging meenemen.
Wat het kost als je het zelf laat doen
Voor het geval je koopwoning hebt of de kosten moet voorschieten: dit zijn de richtprijzen die wij hanteren, inclusief btw.
| Wat | Richtprijs | Opmerking |
|---|---|---|
| Storingsbezoek, eerste uur | €90 - €150 | vaak inclusief voorrijkosten |
| Jaarlijks onderhoud | €90 - €140 | los, zonder abonnement |
| Onderhoudsabonnement | €10 - €18 per maand | inclusief storingen en voorrijkosten |
| Expansievat vervangen | €150 - €300 | arbeid plus materiaal |
| Nieuwe cv-ketel, geplaatst | €1.800 - €3.200 | afhankelijk van vermogen en merk |
Richtprijzen 2026 inclusief btw. Buiten kantooruren geldt vrijwel altijd een spoedtarief.
Wanneer je géén monteur nodig hebt
Een deel van de storingen los je in vijf minuten zelf op, en een monteur laten komen voor iets wat op de ketel staat uitgelegd kost je een voorrijtarief voor niets.
Staat er een storingscode op het display, zoek die dan eerst op in de handleiding van jouw merk. De meest voorkomende zijn te lage waterdruk en een geblokkeerde pomp, en dat eerste vul je zelf bij.
- Druk onder 1 bar: bijvullen tot 1,5 bar met de vulkraan, dat is huurderswerk
- Radiator boven wel warm en onder koud: ontluchten, ook huurderswerk
- Ketel doet niets na stroomuitval: stekker eruit, tien seconden wachten, terug
- Storingscode die na resetten terugkomt: dan wel bellen, dat is geen los incident
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder het onderhoudsabonnement bij mij in rekening brengen?
Alleen als het als servicekosten is afgesproken en apart wordt gespecificeerd. Als algemene onderhoudsplicht in het huurcontract kan het niet, want onderhoud van de installatie is een verhuurderstaak volgens artikel 7:206 BW.
Mijn cv-ketel is twaalf jaar oud. Moet de verhuurder hem vervangen?
Er is geen wettelijke maximumleeftijd. Wel geldt: gaat de ketel stuk, dan is de vervanging voor de verhuurder. Een ketel die telkens storing geeft kun je als gebrek melden bij de Huurcommissie, ook als hij het tussendoor nog doet.
Ik heb zonder overleg een monteur gebeld. Krijg ik dat vergoed?
Alleen als je de verhuurder eerst schriftelijk in gebreke hebt gesteld en er niet binnen een redelijke termijn is gereageerd, of bij een noodgeval. Zonder die stap draagt de verhuurder de kosten meestal niet.
Geldt dit ook bij een woningcorporatie?
Ja, het Besluit kleine herstellingen geldt voor alle woonruimte. Corporaties hebben vaak een eigen servicefonds waarmee ook kleine herstellingen zijn afgekocht; kijk of jij daaraan meebetaalt.
De ketel is stuk door bevriezing. Wie betaalt dan?
Dat hangt af van de oorzaak. Was de woning onverwarmd omdat jij weg was zonder de verwarming laag te laten staan, dan is het jouw schade. Zat de leiding in een onverwarmde ruimte zonder isolatie, dan is dat een gebrek aan de woning.
Mag ik de huur inhouden zolang de ketel kapot is?
Zelf inhouden is riskant, want dan loop je een huurachterstand op. De veilige route is een huurverlagingsverzoek bij de Huurcommissie; die kan de huur met terugwerkende kracht verlagen vanaf de melding.
Mag ik zelf elektrische kachels kopen en de rekening doorsturen?
Alleen als je het eerst hebt gevraagd en de verhuurder niet of te laat reageert. Koop je ze meteen en stuur je de bon achteraf, dan mag de verhuurder weigeren. Vraag het schriftelijk, geef een termijn van een paar dagen, en zeg erbij dat je anders zelf iets aanschaft. Dan staat je aanspraak vast.
Bronnen
Elke bewering op deze pagina komt uit een van deze bronnen. Ze zijn nagelopen op 30 augustus 2026. Wetgeving verandert, dus check bij twijfel de bron zelf.
Gereedschap voor je eigen adres
Drie dingen die je hier gratis kunt uitzoeken en die je nergens anders zo vindt. Ze draaien op open data van het Kadaster, de BAG en RVO, dus het antwoord geldt voor jouw huis en niet voor een gemiddelde.
Dit is geen juridisch advies
We zetten hier op een rij wat er in de regels staat en waar die staan. Jouw situatie kan afwijken, en bij een geschil gaat je eigen contract, je splitsingsakte of de verordening van je gemeente voor. Kom je er niet uit, dan kun je terecht bij Het Juridisch Loket, de Huurcommissie of een advocaat.