Huurwoning opleveren: wat is van jou en wat van de verhuurder?

Bijna elke discussie bij de oplevering is terug te brengen tot drie vragen. Beantwoord ze voor je eigen situatie en je weet welke regel geldt, nog voordat de verhuurder langskomt.

1. Wanneer tekende je het huurcontract? Vanaf 1 augustus 2003 geldt het huidige artikel 7:224 BW volledig. Daarvoor geldt voor de situatie zonder opnamestaat de oude regel (artikel 208b Overgangswet nieuw BW).
2. Is er bij het begin een opnamestaat of beschrijving gemaakt? Dan lever je op volgens die beschrijving. Zo niet, dan beslist vraag 1 wat de wet aanneemt over hoe je de woning kreeg.
3. Is er een voorinspectie geweest? Dan weet je precies welke punten de verhuurder van je verwacht, en betaal je alleen voor wat je daarvan liet liggen. Geen voorinspectie? Dan kan de verhuurder alleen vragen wat jij zelf had moeten uitgeven om het te herstellen.

Dit is de opzoektabel. Zoek je onderdeel, kijk of het om slijtage of schade gaat, en je ziet wie het oplost en op welk artikel dat rust.

Let op het verschil tussen de kolommen. Slijtage door ouderdom is van de verhuurder, ook als de woning er daardoor minder mooi uitziet dan bij het begin. Schade die tijdens de huur is ontstaan is van de huurder, en de wet gaat ervan uit dat schade aan de binnenkant door de huurder komt, behalve brandschade.

De wet noemt het woord slijtage niet. Artikel 7:224 lid 2 BW zegt dat je de woning oplevert in de staat waarin je hem volgens de beschrijving kreeg, met uitzondering van toegestane veranderingen en van wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Rechters vertalen dat als normale slijtage: wat bij gewoon wonen vanzelf ontstaat.

Schade is iets anders. Artikel 7:218 BW maakt de huurder aansprakelijk voor schade die ontstaat doordat hij zijn verplichtingen niet nakomt, en gaat ervan uit dat alle schade zo is ontstaan. Twee uitzonderingen: brandschade en schade aan de buitenkant van het huis. Daar moet de verhuurder aantonen dat het aan jou ligt.

In de praktijk is de vraag steeds: zou dit ook bij een zorgvuldige huurder zijn gebeurd? Een looppad in het tapijt wel, een brandgat niet. Een vergeelde muur wel, een gat van een weggerukte plank niet.

Van deze regel mag een huurcontract niet in jouw nadeel afwijken (artikel 7:242 lid 2 BW). Staat er dat je altijd in nieuwstaat moet opleveren, dan blijft de ouderdom toch buiten jouw rekening.

Wie dertig jaar of langer in een woning woont, tekende het contract vrijwel altijd voor 1 augustus 2003. Voor die contracten geldt een overgangsregel: zonder opnamestaat wordt niet aangenomen dat je de woning kreeg zoals hij nu is, maar in goede staat (artikel 208b Overgangswet nieuw BW, met het oude artikel 7A:1599 BW). Dat klinkt ongunstig, en daar stopt het verhaal bij de meeste sites.

Het belangrijke deel komt daarna. Ook onder de oude regel is wat door ouderdom is versleten niet voor de huurder. Een keuken, badkamer, vloer of deur van dertig jaar oud is door ouderdom op, en die hoef je dus niet te vernieuwen. Je levert op zoals het na al die jaren gewoon wonen hoort te zijn: schoon, leeg, zonder schade die je zelf veroorzaakte, en met de kleine herstellingen gedaan.

Moet er toch iets vervangen worden omdat je het beschadigde, dan telt de leeftijd mee. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden rekende in augustus 2026 met een afschrijving: bij inbouwapparatuur van acht jaar oud, met een levensduur van ongeveer vijftien jaar, werd de vergoeding ongeveer gehalveerd. Je betaalt dus nooit een nieuwe keuken voor een oude.

Veel woningcorporaties hebben daarnaast eigen, ruimere regels voor huurders die lang in een woning woonden. Vraag daar altijd naar bij de voorinspectie; wat de corporatie zelf toezegt, geldt naast de wet.

Dat hangt af van twee dingen: had je toestemming, en is het makkelijk weg te halen? Veranderingen die je zonder toestemming mocht aanbrengen omdat ze eenvoudig te verwijderen zijn, of waarvoor je toestemming kreeg, zijn toegestane veranderingen (artikel 7:215 BW).

Toegestane veranderingen hoef je bij vertrek niet ongedaan te maken (artikel 7:216 lid 2 BW), tenzij dat bij de toestemming als voorwaarde is gesteld. Blijven ze achter, dan kun je soms een vergoeding vragen voor de waarde die de verhuurder erbij krijgt (artikel 7:216 lid 3 BW).

Veranderingen zonder toestemming die niet eenvoudig weg kunnen, moet je weghalen. Je mag dat ook altijd doen, zolang je de woning daarbij terugbrengt in een staat die redelijkerwijs overeenkomt met de oorspronkelijke (artikel 7:216 lid 1 BW). Veel corporaties noemen dit ZAV, zelf aangebrachte voorzieningen, en laten een volgende huurder het soms overnemen. Vraag daarnaar voordat je iets sloopt.

Alles wat tijdens de huur onder de kleine herstellingen viel, hoort bij de oplevering gewoon gedaan te zijn. Denk aan binnen witten, gaatjes dichten, kraanleertjes, scharnieren, lampen en gewoon tuinonderhoud. De volledige lijst per plek in huis staat in onze gids over het Besluit kleine herstellingen.

Groter werk dat niet op die lijst staat, zoals buitenschilderwerk, de cv-ketel of een lekkend dak, is en blijft van de verhuurder, ook bij de oplevering.

De voorinspectie is er om jou duidelijkheid te geven. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zei het in augustus 2026 zo: de huurder moet weten wat er van hem wordt verwacht en de kans krijgen het zelf op te lossen, omdat dat goedkoper is dan wanneer de verhuurder er een bedrijf voor inschakelt.

Een goed voorinspectierapport noemt per punt wat er moet gebeuren. Vraag erom als het ontbreekt, en maak zelf foto's van elke ruimte met de datum erbij.

• Per ruimte welke punten je moet herstellen of weghalen.
• Welke veranderingen mogen blijven en welke eruit moeten.
• Of een volgende huurder iets overneemt, zoals een vloer of gordijnen.
• De datum en het tijdstip van de eindinspectie.
• Ben je het met een punt niet eens, zeg dat dan meteen en schriftelijk, voor de eindinspectie. Het hof woog een handtekening onder het rapport zwaar.

Dan kan de verhuurder niet zomaar alle kosten doorberekenen die hij na je vertrek maakt. Volgens het hof ben je dan alleen aansprakelijk voor gebreken waarvan je had moeten begrijpen dat je ze moest verhelpen, en dan in de regel alleen voor wat het jou zelf had gekost om ze op te lossen. Niet voor de rekening van een bedrijf dat de verhuurder later inhuurt.

Dat is vaste lijn sinds de Hoge Raad in 1998. Eén kanttekening uit de praktijk: bood de verhuurder wel een voorinspectie aan en liet je die lopen, dan weegt dat tegen je. Het gerechtshof in Den Bosch wees in 2021 de herstelkosten toe aan een huurder die de voorinspectie oversloeg en niet bij de eindinspectie was. Ga dus altijd, ook als het slecht uitkomt.

Bij de eindinspectie loopt de verhuurder de woning nog een keer door, meestal op de dag dat je de sleutels inlevert. Hij kijkt of de punten uit de voorinspectie zijn opgelost.

Duiken er dan nieuwe punten op? Die tellen alleen als de verhuurder aannemelijk maakt dat ze na de voorinspectie zijn ontstaan, of dat ze toen niet of nauwelijks te zien waren. Wat bij de voorinspectie gewoon zichtbaar was en niet werd genoemd, mocht je als in orde beschouwen.

Ben je het niet eens met het rapport, teken dan niet zonder meer. Schrijf erbij waarmee je het oneens bent, of teken alleen voor gezien. Maak dezelfde dag foto's van elke ruimte. Zo heb je later de dag zelf vastgelegd.

1. Loop de voorinspectielijst punt voor punt af en maak van elk opgelost punt een foto.
2. Maak de woning leeg en veegschoon, ook de zolder, de berging en de tuin.
3. Neem bij de eindinspectie je eigen kopie van het voorinspectierapport en je foto's mee.
4. Staat er een punt op dat bij de voorinspectie niet genoemd was, vraag dan waarom het toen niet te zien was, en laat je antwoord in het rapport opnemen.
5. Lever alle sleutels in en laat het aantal op het rapport zetten.

Wij lazen de uitspraken over oplevering zelf, omdat de regels in de praktijk door rechters zijn ingevuld. Dit zijn de uitspraken waar deze gids op rust.

Overlijdt een huurder en woont er een medehuurder, dan zet die de huur gewoon voort, en kan hij binnen zes maanden opzeggen (artikel 7:268 lid 1 BW). Woonde er iemand die een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder had, dan zet die de huur in elk geval zes maanden voort.

Blijft er niemand achter die de huur voortzet, dan eindigt de huur vanzelf aan het eind van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen kunnen hem ook laten eindigen aan het eind van de eerste maand (artikel 7:268 lid 6 BW). Daar hoeft dus niet eerst een opzegtermijn voor te lopen.

De oplevering zelf is dan een zaak van de erfgenamen, met dezelfde regels als hierboven. Aanvaarden zij de nalatenschap beneficiair of verwerpen ze hem, dan komen de opleverkosten ten laste van de nalatenschap en niet van henzelf. Vraag de verhuurder om een voorinspectie, zodat je weet welke punten er echt zijn, en laat de rest voor wat het is.

Gewoon tuinonderhoud is een kleine herstelling en dus van de huurder, ook bij de oplevering. Dat betekent: gras gemaaid, onkruid weg, heg geknipt, dode planten vervangen en kapotte schuttingplanken hersteld.

Wat je zelf in de tuin bouwde, zoals een schuur, vijver of overkapping, is een verandering. Dezelfde regel als binnen: met toestemming mag het blijven, zonder toestemming en niet eenvoudig weg te halen moet het eruit. Bomen kappen, verzakte bestrating en een schutting van de verhuurder zijn geen kleine herstellingen.

Bezemschoon betekent leeg en geveegd: geen spullen, geen vuil, vloeren geveegd. Een grote schoonmaak is dat niet. Veel verhuurders vragen wel schoon opleveren, en dan hoort daar ook het sanitair, de keuken en de ramen aan de binnenkant bij.

Behangklaar betekent dat de muren glad zijn en zonder oud behang, zodat een volgende huurder meteen kan beginnen. Het staat niet in de wet, maar volgt uit je contract of uit de voorinspectie. Behang en binnenschilderwerk vallen onder de kleine herstellingen. Heb je knalrood geschilderd, dan kan de verhuurder vragen de muren weer in een neutrale kleur op te leveren.

Er bestaat geen officieel formulier voor de eindinspectie; elke verhuurder gebruikt zijn eigen. Met deze lijst loop je zelf elke ruimte langs voordat de verhuurder komt. Maak bij elk punt een foto.

• Woonkamer en slaapkamers: gaatjes gedicht, muren en plafonds heel, vloer leeg en schoon, geen spullen achter.
• Keuken: kastjes leeg en schoon, apparatuur die bij de woning hoort schoon en werkend, afvoer vrij.
• Badkamer en toilet: kalk en schimmelplekken weg, kitranden heel, afvoer vrij, spiegel en haakjes die van jou zijn eraf.
• Gang, trap en zolder: leeg, geveegd, lampen en zekeringen werkend.
• Meterkast: meterstanden gefotografeerd met de datum.
• Berging en tuin: leeg, gemaaid, onkruid weg, eigen bouwsels weg of afspraak op papier.
• Sleutels: alle sleutels geteld, ook van berging en brievenbus.

Na het einde van de huur betaalt de verhuurder de borg binnen veertien dagen terug. Verrekent hij kosten voor schade of achterstallige huur, dan heeft hij daar dertig dagen voor, en moet hij je schriftelijk een volledige kostenspecificatie geven (artikel 7:261b BW).

Verrekenen mag alleen met aantoonbaar gemaakte kosten voor echte schade. Gewone slijtage door ouderdom is geen schade en hoort dus niet op die specificatie.

Tussen de voorinspectie en de eindinspectie zitten meestal een paar weken. Alles wat op het rapport staat, zoals gaten dichten, witten, een vloer eruit, de tuin op orde of de woning schoonmaken, kun je in die tijd zelf doen of laten doen. Dat is bijna altijd voordeliger dan wanneer de verhuurder het achteraf laat uitvoeren.

Zet de hele lijst in een keer als klus op JouwPro, dan bieden professionals uit de buurt op het werk en kies je zelf wie het doet.