Besluit kleine herstellingen: welke reparatie betaal jij, en welke je verhuurder?
Bronnen nagelopen op 30 augustus 2026
Kleine, goedkope reparaties binnen de woning zijn voor de huurder, groot en duur onderhoud is voor de verhuurder. Dat staat in het Besluit kleine herstellingen, de bijlage bij artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek. Drie dingen halen een klus van die lijst af: er zitten noemenswaardige kosten aan vast, je kunt er niet zonder gevaar of vakkennis bij, of de reparatie is nodig doordat de verhuurder een gebrek liet zitten. In die gevallen betaalt de verhuurder alsnog.
Iemand nodig voor klussen & montage?
Plaats gratis je klus. Professionals reageren met hun eigen prijs en je kiest zelf. Je geld staat veilig tot je akkoord geeft.
De hoofdregel in een zin
Als huurder ben je verplicht de kleine herstellingen zelf te doen. Dat staat in artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek, en welke herstellingen dat precies zijn staat in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen. Alles wat niet op die lijst staat, is een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen.
De gedachte achter de lijst is simpel: het gaat om werk dat een gemiddelde huurder zelf kan doen of tegen beperkte kosten kan laten doen. Een lamp vervangen, een scharnier smeren, een afvoer ontstoppen. Zodra er gereedschap, vakkennis of een rekening van betekenis bij komt kijken, valt het eraf.
Wat er op de lijst staat, per plek in huis
De wettelijke bijlage is een opsomming zonder kopjes, en dat is precies waarom niemand hem leest. Hieronder staat hetzelfde, maar dan geordend naar waar je staat als het misgaat.
Deze tabel is bedoeld om je klus in terug te vinden. Staat jouw geval er niet bij, gebruik dan de drie uitzonderingen verderop: die beslissen vaker dan de lijst zelf.
| Waar | Voor de huurder | Voor de verhuurder |
|---|---|---|
| Deuren en ramen | Scharnieren smeren, sloten gangbaar houden, een sleutel bijmaken, tochtstrips vervangen | Een klemmende deur door verzakking, rot in een kozijn, dubbel glas dat lek is |
| Water en afvoer | Afvoeren en sifons ontstoppen, een kraanleertje vervangen, de doucheslang vervangen | Een lekkende leiding in de muur, een kapotte boiler, riool buiten de woning |
| Verwarming | Radiatoren ontluchten, de waterdruk bijvullen, de thermostaatbatterij vervangen | De cv-ketel zelf, het jaarlijkse onderhoud, een lekkende radiator |
| Elektra | Lampen en zekeringen vervangen, een schakelaar of stopcontact met een los kapje | De meterkast, de groepenkast, bedrading in de muur, een aardlekschakelaar |
| Binnenwerk | Binnen witten en schilderen, kleine gaatjes in het stucwerk dichten | Buitenschilderwerk, vocht en schimmel door een bouwkundig gebrek |
| Tuin en buiten | Gewoon tuinonderhoud, snoeien, onkruid, een goot bijhouden die je veilig bereikt | Bestrating die verzakt, een schutting die van de verhuurder is, bomen kappen |
| Glas | Een gesprongen ruit vervangen, voor zover daar geen noemenswaardige kosten aan zitten | Storm- en inbraakschade, een gebrek aan het pand, alles wat duur uitpakt |
De drie uitzonderingen die het vaakst de doorslag geven
De lijst is niet het laatste woord. Er staan drie ontsnappingen in de wet, en die beslissen in de praktijk vaker dan de lijst zelf. Wie ze kent, wint de discussie met zijn verhuurder meestal zonder ruzie.
Ten eerste: noemenswaardige kosten. De wet zegt bij verschillende punten letterlijk dat het alleen de huurder is voor zover er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn. Wat noemenswaardig is, staat er niet bij, en dat is precies de ruimte waar je in staat. Een ruitje in een binnendeur is iets anders dan een gevelvullend raam op de derde verdieping.
Ten tweede: gevaar en vakkennis. Herstellingen die je niet zonder gevaar, zonder noemenswaardige kosten of zonder vakkennis kunt uitvoeren, vallen niet onder jouw plicht. Een lamp in een normale kamer vervang je zelf, een armatuur in een trappenhuis van zes meter hoog niet.
Ten derde, en dit is de sterkste: is de reparatie nodig geworden doordat de verhuurder een gebrek liet zitten, dan is het zijn rekening, ook als de klus zelf op de lijst staat. Een sifon die verstopt raakt is jouw klus; een sifon die verstopt raakt omdat de afvoerleiding verzakt is, is dat niet.
Van deze lijst mag niet in je nadeel worden afgeweken
Bij zelfstandige woonruimte is dit dwingend recht. Staat er in je huurcontract dat jij ook het cv-onderhoud, het buitenschilderwerk of de vervanging van de boiler betaalt, dan is dat beding nietig voor zover het van het besluit afwijkt in jouw nadeel. Je hoeft je er niet aan te houden, ook niet als je hebt getekend.
Andersom mag wel: een verhuurder mag meer voor zijn rekening nemen dan de wet eist. Veel corporaties doen dat ook, met een servicepakket of een onderhoudsabonnement. Kijk dus altijd eerst of jouw verhuurder een eigen, ruimere regeling heeft voordat je zelf een monteur belt.
Twijfel je of iets een gebrek is, meld het dan schriftelijk bij je verhuurder en bewaar die melding. Doet hij binnen zes weken niets, dan kun je naar de Huurcommissie voor een uitspraak over huurverlaging bij onderhoudsgebreken.
Wat je doet als je verhuurder het er niet mee eens is
Begin altijd schriftelijk, ook al bel je liever. Een appje of een mail is genoeg; het gaat erom dat er een datum aan hangt. Beschrijf wat er kapot is, wanneer je het merkte, en dat je hem verzoekt het te verhelpen.
Maak foto's voordat je iets opruimt of dichtmaakt. In vrijwel elke discussie achteraf gaat het over de vraag hoe de schade is ontstaan, en dat is niet meer te bewijzen als de scherven weg zijn.
Blijft het stil, dan is de Huurcommissie de volgende stap en die is voor huurders van zelfstandige woonruimte goedkoop. Voor het herstel zelf kun je ondertussen gewoon iemand zoeken; wie de rekening uiteindelijk betaalt staat daar los van.
Veelgestelde vragen
Wat valt er precies onder het Besluit kleine herstellingen?
Kleine, goedkope onderhoudsklussen binnen de woning die een gemiddelde huurder zelf kan doen: lampen en zekeringen vervangen, afvoeren ontstoppen, radiatoren ontluchten, scharnieren smeren, binnen schilderen, gewoon tuinonderhoud. De volledige opsomming staat in de bijlage bij het besluit. Alles wat er niet op staat, is een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen.
Mag mijn huurcontract afwijken van het Besluit kleine herstellingen?
Niet in jouw nadeel. Bij zelfstandige woonruimte is dit dwingend recht: een beding waarin jij meer onderhoud op je neemt dan het besluit voorschrijft, is voor dat deel nietig. Je hoeft je er dus niet aan te houden, ook niet als je het contract hebt getekend. Andersom mag wel; een verhuurder mag meer voor zijn rekening nemen.
Wat betekent noemenswaardige kosten in het besluit?
De wet noemt geen bedrag. Bij verschillende punten staat dat het alleen de huurder is voor zover er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn, en die grens hangt af van de klus en de woning. In de praktijk is de vuistregel: kun je het met gereedschap uit een gewone la en een gang naar de bouwmarkt oplossen, dan is het jouw klus. Moet er een professional aan te pas komen met een factuur van betekenis, dan niet.
Wie betaalt het onderhoud van de cv-ketel in een huurwoning?
De verhuurder. De ketel zelf, de jaarlijkse servicebeurt en de vervanging staan niet op de lijst van kleine herstellingen. Wat wel voor jou is: ontluchten van de radiatoren, de waterdruk bijvullen en de batterij van de thermostaat vervangen. Staat er in je contract dat jij het onderhoud betaalt, dan is dat beding in jouw nadeel en dus niet geldig.
Ik heb zelf iets kapotgemaakt, geldt de lijst dan nog?
Nee. Schade die jij of je bezoek heeft veroorzaakt komt sowieso voor jouw rekening, ook als de reparatie zelf niet op de lijst staat. Dat volgt uit je verplichting om de woning als een goed huurder te gebruiken. Meld het wel, want vaak vergoedt je aansprakelijkheids- of inboedelverzekering het.
Mijn verhuurder repareert niet, wat kan ik doen?
Meld het gebrek eerst schriftelijk en bewaar die melding. Gebeurt er binnen zes weken niets, dan kun je bij de Huurcommissie een procedure over onderhoudsgebreken starten; die kan de huur tijdelijk verlagen tot het gebrek is verholpen. Het herstel zelf kun je ondertussen laten uitvoeren, dat staat los van de vraag wie het uiteindelijk betaalt.
Bronnen
Elke bewering op deze pagina komt uit een van deze bronnen. Ze zijn nagelopen op 30 augustus 2026. Wetgeving verandert, dus check bij twijfel de bron zelf.
Gereedschap voor je eigen adres
Drie dingen die je hier gratis kunt uitzoeken en die je nergens anders zo vindt. Ze draaien op open data van het Kadaster, de BAG en RVO, dus het antwoord geldt voor jouw huis en niet voor een gemiddelde.
Dit is geen juridisch advies
We zetten hier op een rij wat er in de regels staat en waar die staan. Jouw situatie kan afwijken, en bij een geschil gaat je eigen contract, je splitsingsakte of de verordening van je gemeente voor. Kom je er niet uit, dan kun je terecht bij Het Juridisch Loket, de Huurcommissie of een advocaat.