Mandelige muur en ladderrecht: wie betaalt, wie beslist, en mag je op zijn grond staan?

Mandelig betekent: van jullie samen, en vast aan de huizen. Je kunt je deel niet los verkopen en je kunt niet eisen dat de muur wordt verdeeld (artikel 5:63 BW). Verkoop je je huis, dan gaat je deel van de muur vanzelf mee naar de koper.

Voor een muur heb je geen akte nodig. De wet maakt hem mandelig zodra een van deze drie situaties op jou past:

• Een muur die twee huizen, garages of andere gebouwen van verschillende eigenaren gemeen hebben: de muur tussen twee rijtjeshuizen of een twee-onder-een-kap (5:62 lid 2).
• Een vrijstaande muur, een hek of een heg waar de erfgrens in de lengterichting onderdoor loopt (5:62 lid 1). Staat de tuinmuur midden op de grens, dan is hij van jullie allebei.
• Niet mandelig: een muur die helemaal op een van de twee erven staat, ook als hij vlak tegen de grens aan ligt. Dat is een privémuur van de eigenaar van die grond.
• Gedeeltelijk mandelig: bouwt de buurman een uitbouw tegen jouw buitenmuur, dan wordt alleen het stuk dat beide gebouwen nu gemeen hebben mandelig. Het deel erboven blijft van jou. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant liet een buurman daarom een airco-buitenunit weghalen die hij boven zijn uitbouw aan die muur had gehangen (16 april 2025).

De meeste vragen over een gezamenlijke muur zijn in een regel te beantwoorden als je het artikel ernaast legt. Hieronder de acht situaties die in de rechtspraak het vaakst terugkomen. Hebben jullie samen iets anders afgesproken en op papier gezet, dan gaat die afspraak voor (5:69 met 3:168).

Boek 3 en Boek 5 BW, geldende tekst nagelezen op 23 september 2026. De uitspraken staan op rechtspraak.nl; de kenmerken staan verderop bij de cijfers.

Ja, tot de helft. Artikel 5:67 lid 1 geeft iedere mede-eigenaar het recht om tegen de gezamenlijke muur aan te bouwen en er balken, ribben, ankers en andere werken in te zetten tot op de helft van de dikte. De voorwaarde is dat de muur en wat de buren er al rechtmatig aan hebben vastgemaakt, er niet onder lijden.

Lid 2 is het deel dat bijna niemand kent. Behalve bij spoed mag je als buur eisen dat vóór de start een deskundige vaststelt hoe het werk kan zonder de muur of jouw eigen werk te schaden. Wil de buurman een uitbouw of een opbouw tegen jullie muur, dan is dat de nette route voor allebei: een constructeur kijkt eerst, en iedereen weet waar hij aan toe is.

Wie de volle breedte van de muur gebruikt, gaat over de grens van zijn helft. Het Hof Amsterdam oordeelde in februari 2026 dat een opbouw die over de hele breedte van de scheidsmuur was gezet zonder toestemming moest worden verwijderd, tenzij de bouwer de buren schadeloos stelde.

Jullie samen. Artikel 5:65 zegt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, schoongemaakt en zo nodig vernieuwd. Hoe de rekening wordt verdeeld staat in Boek 3: de aandelen zijn gelijk (3:166 lid 2) en ieder draagt bij naar zijn aandeel (3:172). Bij twee huizen is dat ieder de helft.

Die helft is het vertrekpunt, geen automatisme. In juni 2025 besliste het Hof Den Haag over funderingsherstel onder een mandelige muur. Het herstel was nodig, dus de buurman moest meewerken. Maar omdat de eigenaar die het herstel liet doen vooraf geen constructief overleg had gevoerd, betaalde de buurman een kwart in plaats van de helft. Overleg vooraf is dus niet alleen beleefd, het bepaalt mee wat je terugkrijgt.

Andersom werkt het ook. De Rechtbank Den Haag oordeelde in oktober 2024 dat buren die niet constructief meewerkten aan het herstel van een scheur in hun gezamenlijke muur, aansprakelijk waren voor de extra schade door de vertraging. Een scheur in de muur die je deelt, begint dus altijd met een gesprek en een gezamenlijke opname.

1. Maak foto's van de schade, met datum, van beide kanten als dat kan.
2. Stuur de buren een korte brief: wat je ziet, dat de muur van jullie samen is (5:62), en dat je samen een professional wilt laten kijken.
3. Laat een professional de oorzaak en het herstel op papier zetten, met een offerte die jullie allebei krijgen.
4. Spreek schriftelijk af wie de opdracht geeft en hoe jullie de kosten delen, ieder de helft tenzij er een reden is om anders te verdelen.
5. Komen jullie er niet uit, dan kan de kantonrechter een regeling treffen (3:168 lid 2).

Een raam in een gezamenlijke muur is geen onderhoud maar een verandering van iets wat van jullie samen is. Zulke beslissingen neem je samen (artikel 3:170 lid 3). Daarnaast geldt de tweemeterregel van artikel 5:50: een raam, deur of balkon met uitzicht op het erf van de buren binnen twee meter van de grens mag alleen met hun toestemming.

Een muur die precies op de grens staat, ligt per definitie binnen die twee meter. Een raam erin met zicht op het buurerf is dus altijd iets om samen af te spreken, liefst op papier. In een zaak van de Rechtbank Amsterdam uit 2017 liepen bouwplannen voor een hoekpand hierop vast: de gemeenschappelijke muur mocht niet zonder toestemming weg en de ramen botsten met 5:50.

Een eigenaar mag zijn eigen huis slopen. Maar hij moet daarbij rekening houden met het huis ernaast. Het Hof Den Bosch zei het in 2007 helder: wie sloopt, doorbreekt de bestaande situatie voor zijn eigen voordeel, moet onderzoeken welke schade kan ontstaan, moet die zo veel mogelijk voorkomen, en moet de blootgekomen zijgevel van de buren adequaat laten afwerken. Het Burgerlijk Wetboek noemt het wegnemen van steun uitdrukkelijk als vorm van hinder (5:37).

Of de muur na de sloop nog mandelig is, regelt de wet niet in een artikel. Dat hangt af van wat er overblijft en van wat er daarna wordt gebouwd. Wat je wel altijd kunt doen: vraag vóór de sloop een nulmeting van je eigen huis, met foto's van scheuren en een beschrijving van de muur. Daarmee heb je na afloop zwart op wit wat er veranderd is.

Niet op eigen houtje. Een mandelige muur, hek of heg is van jullie samen, en weghalen is geen onderhoud. Dat beslis je samen (3:170). Voor de gewone muur tussen twee huizen, en voor een muur, hek of heg tussen twee erven in de bebouwde kom, kan een buur ook niet zijn aandeel afstoten om van de kosten af te zijn (5:66 lid 3).

Willen de buren juist geen nieuwe afscheiding? In de bebouwde kom kun je eisen dat ze meewerken aan een scheidsmuur van twee meter hoog op de grens, met de kosten voor ieder de helft (5:49), tenzij een plaatselijke regel iets anders zegt. Hoe dat met een schutting en een vergunning zit, staat in de gids over schuttinghoogte.

Het woord ladderrecht staat niet in de wet. Het is de gewone naam voor artikel 5:56 BW, dat letterlijk zegt: "Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen."

Daar zitten vier voorwaarden in, en de rechter kijkt naar alle vier:

• Noodzakelijk: het werk moet redelijkerwijs niet anders kunnen. Absoluut noodzakelijk hoeft niet; het is genoeg dat er geen redelijk alternatief is (Rechtbank Noord-Nederland, 29 maart 2024).
• Tijdelijk: een steiger voor de duur van het werk, geen blijvende doorgang. Voor een blijvend recht om over andermans grond te gaan heb je een erfdienstbaarheid nodig, zoals een recht van overpad.
• Na behoorlijke kennisgeving: je meldt vooraf wat, waar, wanneer en hoe lang. De wet noemt geen termijn. Als vuistregel: bij een ladder een paar dagen, bij een steiger een paar weken.
• Tegen schadeloosstelling: schade aan tuin, bestrating of schutting vergoed je, of je laat het herstellen. Maak vooraf samen foto's, dan is er achteraf niets om over te twisten.

Alleen met een gewichtige reden, of als niet aan de vier voorwaarden is voldaan. Een slechte verhouding met de buren is op zichzelf geen gewichtige reden. Een paar zaken laten zien hoe de rechter het afweegt:

• Voorwaarden niet vervuld: de Rechtbank Rotterdam wees in maart 2025 een beroep op het ladderrecht af voor een nieuwbouwproject. Er was geen behoorlijke kennisgeving, geen aanbod van schadeloosstelling, en de buur had ook gewichtige redenen.
• Weigeren zonder goede reden: de Rechtbank Gelderland vond in juni 2024 dat de weigering om een buurman een dakopbouw te laten bouwen vanaf het buurerf onrechtmatig was.
• Een mogelijke gewichtige reden: de Rechtbank Limburg vond het in een kort geding in februari 2026 voldoende aannemelijk dat de buur een gewichtige reden kon hebben, en wees de vordering af.
• Ook voor materiaal: het ladderrecht kan ook gelden voor het tijdelijk aanvoeren van bouwmateriaal over het buurerf (Rechtbank Den Haag, 27 maart 2024).
• Ook een huurder: huurt de buurman zijn huis, dan kan hij het gebruik evenmin weigeren. De Rechtbank Overijssel besliste dat in mei 2026 met artikel 5:56 samen met 7:220 BW.

Of het nu om een steiger gaat of om herstel van jullie gezamenlijke muur, een korte brief of mail vooraf voorkomt de meeste ruzies. En als het toch misgaat, is dat de behoorlijke kennisgeving waar de rechter naar vraagt. Zet erin:

1. Wat er moet gebeuren en waarom het niet anders kan, bijvoorbeeld voegwerk aan de zijgevel of herstel van de scheur in de muur die jullie delen.
2. Waar je moet staan of wat je nodig hebt: een ladder, een steiger van zoveel meter, of toegang tot de muur (5:64).
3. Wanneer het begint en hoe lang het duurt, met de naam van de professional die het doet.
4. Dat je vooraf samen foto's maakt en dat je schade vergoedt of laat herstellen (5:56).
5. Bij herstel van de gezamenlijke muur: dat de muur van jullie samen is (5:62), dat je de kosten wilt delen (5:65), en dat jullie allebei de offerte krijgen.
6. Een datum waarop je graag antwoord hebt, en hoe ze je kunnen bereiken.

We hebben het register van rechtspraak.nl doorzocht op gepubliceerde civiele uitspraken over de mandelige muur en de artikelen 5:65 en 5:67. Van 2024 tot en met 23 september 2026 zijn dat er 60. Het gaat vooral over geld voor herstel: 22 zaken gaan over herstel of scheuren, 17 over de fundering en 11 over op-, uit- of aanbouw. Twaalf zaken waren een kort geding en zeventien een hoger beroep.

Voor het ladderrecht vonden we voor dezelfde periode 44 uitspraken waarin het woord valt. De rode draad: wie netjes meldt en schade vergoedt, krijgt het meestal. Wie met een aannemer al op de stoep staat zonder te vragen, meestal niet.

Deze uitspraken noemen we op deze pagina, zodat je ze zelf kunt nalezen:

• Hof Den Haag 10 juni 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1065, funderingsherstel, buurman betaalt een kwart.
• Rechtbank Den Haag 30 oktober 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:17616, scheur in mandelige muur, vertragingsschade.
• Rechtbank Amsterdam 22 april 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2588, herstel wel, maar met uitstel.
• Hof Amsterdam 24 februari 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:501, opbouw over de volle breedte van de muur.
• Rechtbank Zeeland-West-Brabant 16 april 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:2246, muur deels mandelig na uitbouw.
• Hof Den Bosch 16 januari 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:AZ6339, sloop en afwerking van de zijgevel.
• Rechtbank Rotterdam 3 maart 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:2717, ladderrecht afgewezen.
• Rechtbank Overijssel 8 mei 2026, ECLI:NL:RBOVE:2026:2514, ook een huurder moet het ladderrecht toestaan.

Bij een mandelige muur is de volgende stap bijna altijd praktisch. Een nulmeting voordat de buren gaan slopen of een steiger zetten. Een metselaar voor voegwerk of een scheur. Een stukadoor of schilder om een blootgekomen gevel netjes af te werken. Met een offerte die jullie allebei zien, is het gesprek over de helft ook zo gevoerd.

Op JouwPro plaats je die klus gratis en reageren professionals uit de buurt met hun eigen prijs. Zet in je omschrijving dat het om een gezamenlijke muur gaat, dan weet iedereen meteen dat de offerte naar twee adressen moet.