Verjaring van de erfgrens: is de strook nu van jou, en wat kan de ander nog eisen?

Op de kadastrale kaart loopt de grens op een plek. In de tuin staat de schutting een meter verderop, al zolang iedereen zich kan herinneren. Die twee grenzen bestaan naast elkaar en ze hoeven niet samen te vallen. De kaart laat zien wat het Kadaster ooit heeft ingemeten; wie eigenaar is van de strook ertussen, bepaalt het Burgerlijk Wetboek.

Het Kadaster zegt het zelf ook: het houdt niet bij of een grens door verjaring is verschoven en beantwoordt de eigendomsvraag niet. Dat doet een notaris of de rechter, en pas daarna wordt de nieuwe grens in de registratie verwerkt. Tot die tijd toont de kaart de oude lijn, ook als de strook juridisch allang van de buren is.

Deze gids gaat over die strook. Eerst welke termijn geldt, dan of jouw gebruik telt als bezit, dan wie wat kan eisen, en tot slot hoe je het vastlegt of juist stopt. Elke regel staat er met het artikel bij, zodat je hem zelf kunt nakijken. Waar de erfgrens precies ligt en hoe je dat uitzoekt, staat in de gids over het bepalen van de erfgrens.

Er zijn twee routes naar eigendom door verjaring, en welke voor jou geldt hangt af van een vraag: mocht de bezitter redelijkerwijs denken dat de strook van hem was?

Bij grond is het antwoord bijna altijd nee. Artikel 3:23 BW zegt dat een beroep op goede trouw niet opgaat als het neerkomt op onbekendheid met wat in de openbare registers te vinden was. De kadastrale kaart is voor iedereen op te vragen, dus wie een schutting over de grens zette had het kunnen weten. Daarom loopt vrijwel elke erfgrenszaak over de twintigjaarsroute.

• Tien jaar, te goeder trouw (artikel 3:99 lid 1): wie een strook tien jaar onafgebroken in bezit heeft en zich daarbij terecht als eigenaar mocht beschouwen (3:118), wordt eigenaar. Goede trouw wordt vermoed; wie zegt dat die ontbreekt, moet dat bewijzen (3:118 lid 3). Eenmaal te goeder trouw blijft je dat, ook als je het later ontdekt (3:118 lid 2).
• Twintig jaar, zonder meer (artikel 3:105 lid 1 met 3:306): de vordering van de eigenaar om zijn grond terug te krijgen verjaart na twintig jaar. Wie op dat moment de strook in bezit heeft, wordt eigenaar, ook als hij altijd heeft geweten dat de grond van de buren was.
• De klok start de dag nadat de ander bezitter werd (artikel 3:314 lid 2). Dus niet op de dag dat de eigenaar het merkte, en niet op de dag van de laatste ruzie.
• De jaren van vorige bewoners tellen mee, aan beide kanten van de grens (artikel 3:102). Wie een huis koopt met een schutting die er al vijftien jaar staat, hoeft niet opnieuw te beginnen.

Hier gaat het in de meeste zaken mis. Verjaring werkt alleen bij bezit: de strook houden voor jezelf, alsof je de eigenaar bent (artikel 3:107). Wie de strook houdt voor een ander, bijvoorbeeld met toestemming, is houder en geen bezitter, en een houder blijft houder zolang de eigenaar niets doet dat daar verandering in brengt (3:111). Of iets bezit is, beoordeelt de rechter aan de buitenkant: wat kon iemand die langsliep zien (3:108). Losse handelingen op grond die een ander al in bezit heeft, zijn niet genoeg (3:113 lid 2).

Zo pakt dat uit per situatie, met de zaken waarin de rechter erover besliste.

Boek 3 en Boek 5 BW, geldende tekst nagelopen op 17 september 2026. De zaken zijn gepubliceerd op rechtspraak.nl; de ECLI-nummers staan verderop bij de cijfers.

Bij een verjaringsvraag zitten er altijd vier mensen aan tafel, ook als er maar twee in de tuin staan: de bezitter die dacht dat het zijn grond was, de bezitter die beter wist, de oude eigenaar, en de koper die het huis net heeft gekocht. Voor elk van hen is de wet anders.

Artikelen uit Boek 3, 5 en 6 BW, geldende tekst 17 september 2026. Wat de rechter met 5:47 kan doen: het onzekere gebied verdelen of in zijn geheel aan een van beiden toewijzen, met of zonder vergoeding (5:47 lid 3).

Geen van de pagina's die hierover schrijven laat je zelf rekenen. Zo doe je het, met een tabel voor de meest voorkomende jaartallen.

De termijn begint de dag na de inbezitneming (3:314 lid 2) en is dus vol op dezelfde kalenderdag tien of twintig jaar later.

1. Zoek het jaar waarin de schutting, haag, bestrating of aanbouw op de huidige plek kwam. Tel de jaren van vorige bewoners mee (3:102). Oude verkoopfoto's, luchtfoto's en de vragenlijst van de verkoper zijn hier de beste bronnen.
2. Bepaal of de bezitter te goeder trouw was. Bij grond is dat zelden zo, omdat de kaart bij het Kadaster op te vragen was (3:23). Reken dus met twintig jaar, en met tien jaar alleen als er een concrete reden was om te denken dat de strook erbij hoorde, zoals een verkeerde grensaanduiding van een landmeter.
3. Kijk of er in die jaren iets is gebeurd dat de klok terugzette of stopte: een schriftelijke toestemming (3:111), een erkenning door de bezitter (3:318), of een aanmaning gevolgd door een dagvaarding binnen zes maanden (3:317 lid 2). Was dat er niet, dan is de termijn vol in het jaar uit de tabel.

Tot 2017 was verjaring na twintig jaar het einde van het verhaal. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309, gemeente Heusden) is dat anders voor wie wist wat hij deed. Wie een strook in bezit neemt en houdt terwijl hij weet dat die van een ander is, handelt onrechtmatig (6:162). De oude eigenaar kan dan schadevergoeding vorderen, en de rechter kan die vergoeding in natura opleggen: de strook moet terug (6:103).

Het arrest legt ook drie dingen vast die in elke zaak sindsdien terugkomen.

• Het bezit hoeft niet echt door de eigenaar te zijn gezien. Genoeg is dat het van buiten kenbaar was; alleen bij grond die zo ontoegankelijk is dat niemand het kon zien, is er geen bezit.
• De bezitter kan de oude eigenaar niet verwijten dat hij zijn grond niet regelmatig controleerde. Een eigenaar hoeft zonder concrete aanleiding niet te gaan kijken of zijn grenzen nog kloppen.
• De vordering tot teruglevering heeft zijn eigen termijn: vijf jaar nadat de eigenaar wist dat de strook weg was en wie hem had, en uiterlijk twintig jaar na de inbezitneming (3:310 lid 1). Wie te lang wacht, houdt alleen de geldvordering over, en daarna niets.
• Zo pakt dat uit in de praktijk: in Oost-Brabant kreeg de oude eigenaar op 23 januari 2025 zijn strook terug van bezitters die wisten dat de grond niet van hen was, en hun opvolgers ontkwamen er niet aan. Op 3 juli 2025 mocht een bewoner een verjaard stuk achtertuin houden tegen betaling aan de gemeente, terwijl twee andere stukjes ontruimd moesten worden. Het hof Arnhem-Leeuwarden wees op 7 juli 2026 teruglevering af omdat kwade trouw niet was aangetoond.

Wie een huis koopt, neemt de lopende verjaring over, aan beide kanten van de grens (artikel 3:102). De nieuwe buren kunnen dus niet opnieuw beginnen met tellen, en jij hoeft dat als koper ook niet. Was de termijn al vol voor de verkoop, dan was de vorige eigenaar al eigenaar van de strook geworden, en die strook gaat met de levering mee.

Andersom geldt het ook. De rechtbank Rotterdam besliste op 9 juni 2021 dat de vordering tot teruglevering, die de verkoper had tegen de buren die wisten dat ze op zijn grond zaten, met een algemene zin in de leveringsakte overging op de koper. De koper kon dus eisen wat de verkoper kon eisen. Dit staat op geen enkele andere pagina over dit onderwerp, en het is precies de vraag die mensen bij een aankoop stellen.

Zo controleer je het voordat je tekent.

1. Leg de kadastrale kaart naast de feitelijke afscheiding. De kaart kost een paar euro bij het Kadaster; een afwijking van meer dan een halve meter is reden om door te vragen.
2. Vraag het veldwerk op als de kaart en de schutting niet kloppen. Dat is de originele meetschets van de landmeter, met maten vanaf vaste punten. Hoe dat gaat staat in de gids over het bepalen van de erfgrens.
3. Lees de vragenlijst van de verkoper op de vraag over erfgrenzen en geschillen met buren. Een verkoper die een lopend geschil verzwijgt, is daar zelf op aan te spreken.
4. Vraag de verkoper wanneer de schutting of haag is geplaatst en of er ooit toestemming van de buren is geweest. Dat antwoord bepaalt of de strook al van het huis is, of dat de klok nog loopt.
5. Laat de notaris een zin opnemen waarmee alle vorderingen over de grens mee overgaan. Dan kun jij straks eisen wat de verkoper kon eisen.

Loopt de termijn nog, dan kun je hem stoppen. Maar niet met alleen een boze brief: dat is de vergissing die in de rechtspraak het vaakst terugkomt. Artikel 3:317 lid 2 zegt dat een schriftelijke aanmaning bij dit soort vorderingen alleen stuit als binnen zes maanden een dagvaarding of een andere daad van rechtsvervolging volgt (3:316). Na die zes maanden telt de brief niet meer en loopt de klok gewoon door.

1. Stuur een aangetekende brief waarin je zegt dat de strook van jou is, dat je hem terug wilt en dat je de verjaring stuit. Noem de kadastrale aanduiding en de datum. Bewaar het verzendbewijs.
2. Kies binnen zes maanden een van twee routes. Route een: dagvaard de buren en vraag de rechter om ontruiming of grensbepaling (5:47). Route twee: leg samen schriftelijk vast dat de buren de strook met jouw toestemming gebruiken. Daarmee worden ze houder en houdt de verjaring op te lopen (3:111). Die tweede route houdt de vrede in de straat en kost geen procedure.
3. Laat de buren de grond erkennen als het kan. Een schriftelijke erkenning dat de strook van jou is, stuit de verjaring ook (3:318), en die erkenning hoeft niet in een akte.
4. Doe niets van dit alles mondeling. Een gesprek over de heg is voor de rechter geen stuiting en geen toestemming; het gaat om wat je op papier kunt laten zien.

Wie zich op verjaring beroept, moet bewijzen dat hij de strook lang genoeg in bezit had. Goede trouw wordt vermoed; wie zegt dat die ontbrak, moet dat aantonen (3:118 lid 3). In de zaken van 2025 en 2026 werd dit geaccepteerd of juist gemist.

• Luchtfoto's per jaar. Veel gemeenten en het Kadaster hebben jaarlijkse luchtfoto's, en daarop is een schutting of haag jaar na jaar terug te zien. Dit is het sterkste bewijs voor de startdatum.
• Oude verkoopfoto's en bouwtekeningen. Een foto uit de verkoopbrochure van twintig jaar geleden laat zien waar de afscheiding toen stond.
• Facturen van de schutting, de bestrating of de aanbouw, met datum en adres.
• Verklaringen van vorige bewoners en buren over wanneer de afscheiding er kwam en of er ooit toestemming is gegeven.
• Het veldwerk en een grensreconstructie van het Kadaster. In Amsterdam beweerden de buren op 28 januari 2026 dat de grens onder de haag lag, het vermoeden uit artikel 5:36. Een reconstructie liet zien dat de grens ergens anders liep, het bezit was niet ondubbelzinnig, en de eigenaar kreeg zijn strook.
• Het tegenovergestelde gebeurde in Noord-Holland op 30 oktober 2024: een taxushaag samen met een schutting op gemeentegrond was voor de rechter een duidelijke bezitsdaad, en de bewoner werd na tien jaar eigenaar.

Een strook groen achter de schutting, een stuk berm bij de oprit: veel verjaringszaken gaan niet over buren maar over de gemeente. De regels zijn hetzelfde, de tegenpartij gedraagt zich anders. Gemeenten sporen sinds het Heusden-arrest actief op waar bewoners gemeentegrond bij hun tuin hebben getrokken, en ze doen dat met luchtfoto's en met een brief waarin ze koop, huur of ontruiming aanbieden.

Ook hier beslist de rechter per zaak. De bewoner in Noord-Holland won in 2024 op de tienjaarsroute, omdat de gemeente niet kon aantonen dat hij beter had moeten weten. De bewoner in Oost-Brabant mocht in 2025 een verjaard stuk houden tegen betaling, terwijl twee andere stukjes terug moesten. Krijg je zo'n brief, dan werken de termijncheck en de bezitstabel hierboven precies zo, en is een schriftelijke reactie binnen de gestelde termijn altijd de eerste stap.

Op rechtspraak.nl staan op 17 september 2026 1.488 gepubliceerde documenten met de woorden verjaring en erfgrens, waarvan 1.427 civiel. Dat is ruim een gepubliceerde zaak per drie dagen, en het aantal is al vijf jaar stabiel. Gepubliceerd is een selectie; het werkelijke aantal ligt hoger.

Telling op uitspraken.rechtspraak.nl, zoekterm verjaring erfgrens, 17 september 2026.

• Van de honderd meest recente zaken over verkrijgende verjaring van een strook grond (mei 2025 tot augustus 2026) noemt de samenvatting bij 23 zaken de uitkomst: 13 keer slaagde het beroep op verjaring, 10 keer niet. Wie won, had vrijwel altijd een schutting, haag of bouwwerk dat er aantoonbaar lang stond. Wie verloor, had toestemming gehad, alleen onderhoud gedaan, of kon de startdatum niet bewijzen.
• Rechtbank Noord-Holland, 30 oktober 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:10996: taxushaag plus schutting op gemeentegrond was bezit; de bewoner was te goeder trouw en werd na tien jaar eigenaar.
• Rechtbank Oost-Brabant, 23 januari 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:255: de strook was verjaard, maar de bezitters en hun opvolgers wisten dat het niet hun grond was; de oude eigenaar kreeg hem terug als schadevergoeding in natura.
• Rechtbank Oost-Brabant, 3 juli 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:4078: een stuk achtertuin was verjaard en mocht tegen betaling aan de gemeente worden gehouden; twee andere stukjes moesten worden ontruimd.
• Rechtbank Amsterdam, 28 januari 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:94: het vermoeden dat de grens in het midden van de haag ligt (5:36) werd weerlegd door een grensreconstructie; geen ondubbelzinnig bezit, de eigenaar kreeg zijn strook.
• Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 juli 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:4425: grond die bij de tuin was getrokken was door twintig jaar bezit van de buurman geworden; grond die zijn huurders alleen als parkeerplaats en toegang gebruikten was geen bezit en bleef van de eigenaar.

Is de strook door verjaring van jou geworden, dan verandert er in de registratie niets uit zichzelf. Het Kadaster past de kaart pas aan als er een inschrijfbaar stuk ligt. Zo krijg je dat voor elkaar.

1. Zijn de buren het ermee eens, laat dan een notaris een verklaring van verjaring opmaken. Beide partijen tekenen, de notaris schrijft de verklaring in op grond van artikel 3:17 lid 1 onder i BW, en de nieuwe grens komt in de registratie.
2. Zijn de buren het er niet mee eens, vraag dan de rechter om een verklaring voor recht dat je door verjaring eigenaar bent geworden, eventueel gecombineerd met grensbepaling (5:47). Het vonnis is het inschrijfbare stuk.
3. Wil je de nieuwe grens zichtbaar in het terrein, laat dan een grensreconstructie doen. Het Kadaster zet de grens dan uit met piketten. Dat kost vanaf 559 euro voor een grens tot vijfhonderd meter en 1.118 euro tot duizend meter (tarief Kadaster, geraadpleegd op 17 september 2026). Bij een gewone tuin is de eerste staffel altijd genoeg.
4. Zet de uitkomst ook in je eigen dossier: het vonnis of de verklaring, de reconstructietekening en de foto's. Bij een latere verkoop is dit precies wat de koper en de notaris willen zien.

De uitspraak of de verklaring is het begin, niet het einde. Daarna moet de tuin kloppen met het papier.

1. Laat de nieuwe grens inschrijven, zoals hierboven beschreven. Zonder inschrijving begint bij de volgende verkoop dezelfde discussie opnieuw.
2. Zet de schutting of het hek op de nieuwe grens als hij daar nog niet staat. Staat hij precies op de grens, dan is hij van jullie samen en betalen de buren mee aan onderhoud en vervanging (5:62). Hoe hoog hij mag zijn staat in de gids over schuttingen.
3. Maak de grens zichtbaar met een paaltje, een rand of een verschil in bestrating. Een grens die je ziet, wordt niet meer per ongeluk verschoven.
4. Plaats een klus voor het verplaatsen van de schutting of het herleggen van de bestrating. Hoveniers en bestraters doen dit dagelijks, en de prijsgids voor tuinwerk laat zien wat het ongeveer kost.

Ook dan is er een lijst, en die is korter dan je denkt. De strook is niet meer van jou, maar de rest van je tuin is nog precies zo groot als gisteren.

1. Controleer eerst of de bezitter wist dat de grond van jou was. Zo ja, dan kun je binnen vijf jaar teruglevering of een vergoeding eisen (Heusden-arrest, 3:310). Een brief van jou of een vorige eigenaar uit die tijd is hier goud waard.
2. Leg het gesprek met de buren vast als je het samen regelt: wie de nieuwe grens laat inschrijven, wie de schutting verplaatst, wie de kosten draagt. Gedateerd en door beiden getekend.
3. Verplaats de poort, de schutting of het hek naar de nieuwe grens en herleg de bestrating die over de grens ligt. Dat is werk voor een hovenier of bestrater, en het is een klus die je hier kunt plaatsen.
4. Deel de tuin opnieuw in. Een meter minder aan de zijkant is vaak te ondervangen met een smallere border of een andere plek voor de schuur, en een hovenier ziet dat sneller dan jij.